Czy zawsze musimy zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) źródłem przychodu
jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie
nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
A zatem, w sytuacji sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, co do zasady będziemy
musieli zapłacić podatek dochodowy.
Stawka podatku dochodowego wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Przykład:
Jan Kowalski w sierpniu 2019 roku kupił mieszkanie, zaś sprzedał je w marcu 2024 roku. Czy Pan
Kowalski będzie musiał zapłacić podatek dochodowy?
Tak, gdyż Jan Kowalski sprzedał lokal przed upływem 5 lat od jego nabycia. W powyższym przypadku
pięcioletni okres liczony jest od dnia 01 stycznia 2020 roku do dnia 31 grudnia 2024 roku.
Nowelizacja ustawy o PIT w 2019 roku ułatwiła życie podatnikom, którzy odziedziczyli nieruchomość.
Bowiem do dnia 31 grudnia 2018 roku w sytuacji odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat
od jego nabycia (w tym przypadku dziedziczenia), co do zasady musieliśmy zapłacić podatek dochodowy.
Natomiast od 01 stycznia 2019 roku pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Przykład:
Maria Nowak w maju 2023 roku odziedziczyła po swojej siostrze – Wiktorii Nowak zabudowaną
nieruchomość, którą następnie sprzedała w styczniu 2024 roku. Czy Maria Nowak musi zapłacić podatek
dochodowy?
W tej sytuacji zapłata podatku dochodowego będzie uzależniona od tego, kiedy Wiktoria Nowak
(spadkodawca) nabyła nieruchomość. Jeśli upłynęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
którym nastąpiło nabycie przez Wiktorię Nowak, np. kupiła ona nieruchomość w 2016 roku, wówczas
pięcioletni okres upłynął i w takiej sytuacji Maria Nowak może sprzedać odziedziczoną nieruchomość i
nie będzie podlegać pod podatek dochodowy. Natomiast, jeżeli Wiktoria Nowak nieruchomość nabyła np.
w 2022 roku, to w takim przypadku nie upłynęło 5 lat, a zatem Maria Nowak co do zasady będzie musiała
zapłacić podatek dochodowy.
A jak należy liczyć pięcioletni okres, w przypadku sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności
majątkowej małżeńskiej, która była nabyta do majątku wspólnego małżonków? Tutaj także ustawa o
podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wprost, iż taki termin liczy się od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków lub jej
wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Przykład:
Barbara i Tomasz jako małżonkowie w 2017 roku kupili do majątku wspólnego mieszkanie. W 2021 roku
doszło do rozpadu ich małżeństwa i rozwodu, co spowodowało ustanie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej. A zatem każdemu z byłych małżonków przysługują udziały w mieszkaniu. Barbara i Tomasz
planują we wrześniu 2024 roku sprzedać mieszkanie. Czy będą musieli zapłacić podatek dochodowy?
Nie, ponieważ minął już pięcioletni okres, który w powyższej sytuacji jest liczony od nabycia lokalu do
majątku wspólnego, a zatem od 01 stycznia 2018 roku.
A co zrobić, gdy okaże się, że podlegamy pod podatek dochodowy? Czy zawsze musimy zapłacić 19%
podatku?
Jeśli chcemy uniknąć zapłaty podatku dochodowego możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która
przewidziana jest w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest
przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art.
21 ust. 25 ustawy o PIT.
Własne cele mieszkaniowe to np. nabycie lokalu, gruntu czy budynku mieszkalnego, wydatki poniesione
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub
niemieszkalnego, własnego lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, wydatki poniesione na spłatę
kredytu (pożyczki) oraz odsetek.
Z uwagi na to, że ustawa o PIT nie definiuje określenia „remont” ani „budowa”, celem uniknięcia
rozbieżności interpretacyjnych w tym zakresie, Minister Finansów, Funduszy i Polityki Pieniężnej wydał
dnia 13.10.2021 r. ogólną interpretację nr DD2.8202.4.2020, w której został wskazany katalog wydatków
mieszczących się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w ustawie o PIT.
Warto zaznaczyć, że przewidziane w ustawie zwolnienie dotyczy nie tylko nieruchomości położonych na
terytorium Polski, ale także znajdujących się w krajach Unii Europejskiej, krajach należących
do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Należy pamiętać, iż za wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, nie uważa się wydatków
poniesionych na: nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę,
nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele
rekreacyjne.
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej należy w zeznaniu PIT-39 wskazać chęć przeznaczenia
dochodów ze sprzedaży na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Przygotowała i opracowała: Angelika Rutkowska
Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.
