Czym jest służebność gruntowa?
Służebność gruntowa jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych uregulowanych
w Kodeksie cywilnym. Stanowi ona jeden z rodzajów służebności, obok służebności
osobistej i służebności przesyłu.
Służebność gruntowa polega na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomość
obciążona) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca) w celu
zwiększenia użyteczności lub ułatwienia korzystania z tej drugiej. Nieruchomość władnąca to
nieruchomość, na korzyść której służebność jest ustanowiona, a nieruchomość obciążona to
nieruchomość, której kosztem do tego doszło.
Rodzaje służebności
Możemy wyróżnić dwa rodzaje służebności gruntowej – służebność czynna oraz
służebność bierna. Służebność czynna polega na tym, że właściciel nieruchomości
władnącej ma prawo korzystać z nieruchomości obciążonej w określony sposób, np. prawo
przejazdu czy prawo przechodu. Z kolei służebność bierna, której również istnieją dwa
rodzaje, dotyczy obowiązku powstrzymania się przez właściciela nieruchomości obciążonej i
polega na tym, że albo właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w
możliwości dokonywaniu w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań, np.
zakaz budowy ponad określoną wysokość czy zakaz wycinania określonych drzew, albo
właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które
przysługują jemu względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów kodeksu
cywilnego dotyczących prawa własności, np. służebność polegająca na pozbawieniu
właściciela uprawnienia do obcinania i zachowywania dla siebie korzeni, gałęzi i owoców
przechodzących z sąsiedniego gruntu.
Jak powstaje służebność gruntowa?
Ustanowienie służebności gruntowej może nastąpić w drodze umowy zawartej
pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej i właścicielem nieruchomości władnącej.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko do
oświadczenia właściciela, który to prawo ustanawia czyli dla właściciela nieruchomości
obciążonej.
Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może być złożone w
formie dowolnej.
Należy podkreślić, iż służebność gruntowa może zostać ustanowiona pod warunkiem
lub z zastrzeżeniem terminu, np. może zostać ustanowiona na czas oznaczony. Służebność
gruntowa może być ustanowiona odpłatnie lub nieodpłatnie, co wynika z woli stron.
Ustanowienie służebności może nastąpić także w drodze orzeczenia sądu, w sytuacji
gdy właściciel nieruchomości, która miałaby być obciążona służebnością nie zgadza się na
to.
Ponadto służebność gruntowa może powstać w drodze zasiedzenia, jednakże tylko w
wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, zgodnie z art. 292
Kodeksu cywilnego.
Służebności mogą być wpisane do księgi wieczystej, choć nie istnieje prawny
obowiązek w tym zakresie (wpis ma charakter deklaratoryjny). Jednakże poprzez wpis do
księgi wieczystej ograniczone prawa rzeczowe, w tym m.in. służebności gruntowe, korzystają
z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece) oraz z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o
księgach wieczystych i hipotece, z wyłączeniem niektórych służebności, stosownie do art. 7
tejże ustawy). Dodatkowo ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w
księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze (art.
11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Kiedy służebność gruntowa wygasa?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa w
następujących przypadkach:
– zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości władnącej (art. 246 k.c.);
– konfuzji (jedna osoba staje się właścicielem nieruchomości obciążonej oraz nieruchomości władnącej (art. 247 k.c.);
– niewykonywania przez 10 lat (art. 293 k.c.);
– upływu terminu na jaki została ustanowiona (dotyczy służebności ustanowionych na czas określony).
Podsumowanie
Celem ustanowienia służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości
władnącej lub jej oznaczonej części. Służebność gruntowa obciąża zawsze całą
nieruchomość, dlatego też nie można obciążać udziału we współwłasności nieruchomości.
Należy mieć na uwadze, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób,
żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Ponadto, w przypadku
braku odmiennej umowy, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania
służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W sytuacji podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części
utworzonych przez podział, zaś w sytuacji podziału nieruchomości obciążonej służebność
utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Należy pamiętać, że
służebność gruntowa związana jest z nieruchomością, a nie z osobą, co oznacza, że
przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości.
Przygotowała i opracowała: Angelika Rutkowska
Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.
