PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH
PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Co do zasady przy sprzedaży nieruchomości kupujący płaci podatek od czynności
cywilnoprawnych.
Ale czy tak jest zawsze? Otóż nie. Poniżej poznacie kilka wyjątków.
Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych (u.p.c.c.) obowiązek podatkowy przy
umowie sprzedaży powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w przypadku sprzedaży
nieruchomości z chwilą podpisania aktu notarialnego. Wówczas podatek od czynności cywilnoprawnych
(pcc) pobierany jest przez notariusza, a następnie odprowadzany przez niego do urzędu skarbowego.
Notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu
notarialnego.
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa
majątkowego. Natomiast stawki podatku przy umowie sprzedaży są następujące:
– od sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz
wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu
w małym domu mieszkalnym – 2%,
– od sprzedaży innych praw majątkowych – 1%
Należy jednak pamiętać, że od 01.01.2024 r. weszły w życie zmiany w u.p.c.c., które polegają na
wprowadzeniu podwyższonej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych, która obowiązuje w
sytuacji, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne
nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (VAT) lub udziały w tych lokalach albo nabył już co
najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich. W powyższym przypadku, zgodnie z art. 7a ust. 1 u.p.c.c.
stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od zawartej z tym samym kupującym umowy
sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w
takim lokalu, wyniesie 6%.
Należy zwrócić uwagę, że podwyższona stawka pcc dotyczy przypadku, kiedy nabywane lokale są
opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT). Zazwyczaj mamy do czynienia z taką sytuacją przy
nabyciu lokalu z rynku pierwotnego (od dewelopera).
Kiedy zatem nie zapłacimy podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości?
Poniżej kilka przykładów:
- nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT) , z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a u.p.c.c.;
- nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych;
- nie podlegają podatkowi umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska;
- zwolniona od pcc jest sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia (pomoc de minimis w rolnictwie);
- zwolniona od pcc jest sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia (zwolnienie jest skierowane do osób fizycznych, które nabywają swój pierwszy dom lub pierwsze mieszkanie)
Należy pamiętać, że organ podatkowy może w ciągu 5 lat – od końca roku, w którym zawarto umowę sprzedaży – wezwać podatnika do podwyższenia wartości przedmiotu tej umowy, jeśli stwierdzi, że nie odpowiada ona wartości rynkowej. W przypadku sporu między organem podatkowym a podatnikiem, co do wartości rynkowej, organ określi ją, uwzględniając opinię biegłego lub – przedstawioną przez podatnika – wycenę rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona na podstawie jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Przygotowała i opracowała: Angelika Rutkowska
Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.
