PRAWA I OBOWIĄZKI WSPÓŁWŁAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI
Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której własność danej nieruchomości (np. działki, domu czy mieszkania) przysługuje więcej niż jednej osobie. Oznacza to, że każdy współwłaściciel ma prawo do części nieruchomości, ale nie do określonej fizycznej części – jest to prawo do całości nieruchomości, tyle że w udziale proporcjonalnym do posiadanego udziału.
Zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego istnieją dwa rodzaje współwłasności:
- Współwłasność w częściach ułamkowych – każdy współwłaściciel ma określony udział wyrażony jako ułamek całości (np. 1/2, 1/10).
- Współwłasność łączna (np. małżeńska) – nie jest określone, jakie udziały przypadają każdemu współwłaścicielowi. Taki rodzaj współwłasności występuje np. między małżonkami w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. W tej formie współwłasności nie można samodzielnie rozporządzać udziałami bez zgody drugiej osoby.
Jakie są prawa współwłaściciela?
Każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z nieruchomości w taki sposób, aby nie naruszało to praw pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że wszyscy mogą korzystać z nieruchomości, ale muszą to robić w sposób uwzględniający interesy pozostałych – Prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości.
Każdy współwłaściciel może swobodnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości – może go np. sprzedać, darować czy zapisać w testamencie. Inni współwłaściciele nie muszą wyrażać zgody na takie czynności, ale w niektórych przypadkach mogą mieć prawo pierwokupu (np. przy sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej – art. 166 Kodeksu cywilnego) – Prawo do rozporządzania swoim udziałem.
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do posiadanych udziałów, np. czynsz najmu nieruchomości. Jednakże trzeba pamiętać, że w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną – Prawo do udziału w zyskach z nieruchomości.
Współwłaściciele mają prawo współdecydować o zarządzaniu nieruchomością. W przypadku czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Natomiast przy decyzjach przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli –Prawo do udziału w zarządzaniu nieruchomością.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez umowę między współwłaścicielami lub na mocy orzeczenia sądu – Prawo do zniesienia współwłasności.
Jakie są obowiązki współwłaściciela?
Współwłaściciele powinni współpracować w zarządzaniu nieruchomością, podejmować decyzje w sposób uwzględniający interesy wszystkich współwłaścicieli oraz dbać o wspólne dobro nieruchomości – obowiązek współdziałania przy zarządzaniu nieruchomością.
Każdy współwłaściciel jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości (np. opłaty za remonty, podatki czy media) proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Jeśli jeden z współwłaścicieli nie wywiązuje się z tego obowiązku, pozostali mogą domagać się od niego zwrotu poniesionych kosztów – Obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości.
Każdy współwłaściciel korzystając z nieruchomości, musi uwzględniać prawa innych współwłaścicieli. Nie może on samowolnie podejmować działań, które utrudniają korzystanie z nieruchomości innym współwłaścicielom – Obowiązek poszanowania praw innych współwłaścicieli.
Jeśli współwłaściciel chce podjąć decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością, powinien uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli, zwłaszcza w sprawach przekraczających zwykły zarząd – Obowiązek powiadamiania o decyzjach dotyczących nieruchomości.
Znajomość praw i obowiązków współwłaścicieli pomaga w zarządzaniu nieruchomością oraz unikaniu konfliktów między nimi. W przypadku sporów, współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu, który rozstrzygnie problem.
Przygotowała i opracowała: Angelika Rutkowska
Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.
