W poprzednim wpisie „Prawo pierwokupu nieruchomości” starałam się Państwu przybliżyć instytucję pierwokupu ustawowego i umownego, a w tym wpisie skupimy się na prawie pierwokupu nieruchomości rolnych, wynikającym z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej „UKUR”).   

W pierwszej kolejności zaczniemy od definicji nieruchomości rolnej wynikającej z UKUR. 

Zgodnie z art. 2 UKUR przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, czyli taką która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 k.c.); z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Jednocześnie należy pamiętać, że nie do każdej nieruchomości rolnej będą miały zastosowanie przepisu UKUR. 

Przepisów ustawy nie stosuje się do:

  1. nieruchomości rolnych:
  1. wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
  2.  w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha;
  3.  będących drogami wewnętrznymi;
  4. sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
  5. w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;
  6. nabytych na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym;
  1. udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1;
  2. z zastrzeżeniem art. 9a UKUR, przepisów ustawy nie stosuje się także do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli:
  • w stosunku do tych nieruchomości została podjęta: a)  uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących  lub b) uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących;
  • zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących;
  1. przepisów UKUR nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast.

Kiedy będziemy mieli do czynienia z pierwokupem nieruchomości rolnej?

  1. Prawo dzierżawcy do pierwokupu nieruchomości rolnej

Jakie przesłanki muszą być spełnione, aby dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości rolnej? 

  • umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną;
  • umowa dzierżawy była wykonywana przez co najmniej trzy lata, licząc od daty pewnej;
  • nieruchomość rolna, która jest przedmiotem umowy sprzedaży wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeśli któraś z powyższych przesłanek nie będzie spełniona, wówczas dzierżawca nie będzie miał prawa pierwokupu nieruchomości rolnej.

Należy pamiętać, że prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego (art. 4a UKUR).

  1. Prawo Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa do pierwokupu nieruchomości rolnej.

W przypadku, gdy dzierżawca nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu (tj. złoży oświadczenie o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu bądź upłynie ustawowy termin na jego wykonanie) albo też w przypadku braku dzierżawcy, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. 

Jeśli prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, wtedy pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa, np. art. 37a ust. 5 ustawy o lasach daje pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu Lasom Państwowym. 

Zgodnie z przepisami UKUR o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz zawiadamia uprawnionych do prawa pierwokupu.

Art. 3 ust. 5 UKUR wskazuje przypadki, gdy przepisów o prawie pierwokupu nieruchomości rolnej nie stosuje się. 

Poniżej kilka przykładów, kiedy przy sprzedaży nieruchomości rolnej nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu. 

  • nabywcą nieruchomości rolnej jest: Skarb Państwa; jednostka samorządu terytorialnego; osoba bliska zbywcy; Spółka Celowa, o której mowa w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
  •  nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej (art. 2a ust. 4);
  • sprzedaż nieruchomości rolnej następuje pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Podsumowując do powstania prawa pierwokupu w rozumieniu UKUR konieczna jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość rolna w rozumieniu tej ustawy.

Należy także pamiętać, że jeśli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż sprzedaż, to dzierżawcy i KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu. 

W takiej sytuacji Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia takiej nieruchomości stosownie do art. 4 ust. 1 pkt 1 UKUR.

Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.