Prawo pierwokupu jest to uprawnienie, które daje jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (np. nieruchomości, udziałów w spółce czy rzeczy ruchomej) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej.
Oznacza to, że zanim właściciel sprzeda rzecz osobie trzeciej, musi najpierw zaproponować jej zakup uprawnionemu z tytułu pierwokupu.
Źródła prawa pierwokupu
- Pierwokup może wynikać z ustawy, np.
- art. 166 Kodeksu cywilnego – w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym;
- art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa przypadki, kiedy prawo pierwokupu przysługuje gminie przy sprzedaży nieruchomości;
- art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – w przypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu;
- art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego określa podmioty uprawnione z tytułu prawa pierwokupu nieruchomości rolnej;
- Pierwokup może wynikać z czynności prawnej, np. prawo pierwokupu może być zastrzeżone w umowie sprzedaży, darowizny czy najmu (umowne prawo pierwokupu).
Umowne prawo pierwokupu strony mogą zastrzec na czas określony, np. 5 lat, a także uprawnienie z tytułu prawa pierwokupu może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Należy pamiętać, że w przypadku braku przepisów szczególnych regulujących kwestię prawa pierwokupu stosuje się przepisy wynikające z kodeksu cywilnego (art. 596 – 602).
Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, zarówno ustawowego, jak i umownego, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu czyli sprzedający powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
W praktyce w sytuacji, gdy zastrzeżone jest prawo pierwokupu dla danej nieruchomości sprzedaż jej następuje dwuetapowo. Najpierw strony (zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu i osoba trzecia) podpisują warunkową umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a następnie – jeśli prawo pierwokupu nie zostanie wykonane czyli uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie wykona go albo upłynie termin ustawowy na jego wykonanie – strony zawierają umowę przenoszącą własność nieruchomości, także w formie aktu notarialnego.
Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Należy pamiętać, że jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, gdzie do ważności umowy niezbędna jest forma aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego), także oświadczenie uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu o jego wykonaniu wymaga tej samej formy.
Co się stanie, gdy naruszymy prawo pierwokupu?
W sytuacji, gdy mamy do czynienia z pierwokupem ustawowym, np. na rzecz gminy czy Skarbu Państwa, a dokonamy sprzedaży nieruchomości nie informując o tym uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, wówczas sprzedaż taka dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Natomiast w przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu, umowa sprzedaży, mimo iż zawarta bezwarunkowo pozostaje ważna, a zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.
Wykonanie prawa pierwokupu
Wykonanie prawa pierwokupu prowadzi do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym, o takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednocześnie w momencie wykonania prawa pierwokupu przez uprawnionego warunkowa umowa sprzedaży przestaje obowiązywać jej strony.
W przypadku, gdy z treści warunkowej umowy sprzedaży wynika, że cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny, zgodnie z art. 601 Kodeksu cywilnego. Jednakże przepisu tego nie stosuje się, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna.
Należy pamiętać, że prawo pierwokupu jest niezbywalne, przy czym niezbywalność tego prawa dotyczy tylko i wyłącznie czynności prawnych inter vivos (pomiędzy żyjącymi). Nie ma za to przeszkód, aby prawo pierwokupu podlegało dziedziczeniu, czyli w przypadku śmierci zobowiązanego lub uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu będzie ono przysługiwać spadkobiercom tych osób.
Prawo pierwokupu jest co do zasady niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa, zaś w sytuacji gdy jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.
