Umowa przedwstępna sprzedaży
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest to umowa, w której strony zobowiązują się do
zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, na określonych warunkach.
Często umowę sprzedaży poprzedza umowa przedwstępna sprzedaży, w szczególności w sytuacji gdy
umowa sprzedaży z jakiś powodów nie może być zawarta w danym momencie, np. nie pozwala na to
sytuacja ekonomiczna jednej ze stron, strona kupująca będzie posiłkować się kredytem hipotecznym, brak
jest wymaganych dokumentów czy też istnieją przeszkody natury prawnej.
Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest uzyskanie pewności, że projektowana przez strony
umowa zostanie zawarta, zgodnie z założeniami i na warunkach w niej określonych.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowę przedwstępną regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 389 – 390).
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia
umowy przyrzeczonej (essentialia negotii).
Takimi elementami są: określenie przedmiotu umowy, cena, warunki odstąpienia od umowy, a także
wskazanie terminu jej zawarcia. Brak określenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy
przyrzeczonej nie powoduje jej nieważności, jednakże wskazanie takiego terminu pozwoli na uniknięcie
stanu niepewności związanej z okresem jej obowiązywania.
Dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna, nawet jeśli taka
forma jest zastrzeżona dla ważności umowy przyrzeczonej (np. forma aktu notarialnego w przypadku
umowy sprzedaży nieruchomości).
Oznacza to, że umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie.
Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z art. 390 § 2 k.c. strona uprawniona może dochodzić
zawarcia umowy przyrzeczonej, w przypadku gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od
których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy.
A zatem, jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie zawarta w formie aktu notarialnego,
wówczas w sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej to druga strona jest
uprawniona dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w
formie aktu notarialnego daje gwarancję realizacji roszczenia poprzez ewentualne wytoczenie powództwa
przed sądem o zawarcie takiej umowy.
Dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej
Strony, z uwagi na zasadę swobody umów wyrażoną w art. 3531 k.c., mogą w umowie przedwstępnej
sprzedaży zamieścić dodatkowe zastrzeżenia umowne.
- Zadatek – zgodnie z art. 394 §1 k.c. w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Podobnie jest w sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 k.c.). Niewykonaniem umowy przez jedną ze stron jest m.in. uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy pamiętać, że zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą inaczej uregulować skutki związane z wręczeniem zadatku niż określa je kodeks cywilny.
- Umowne prawo odstąpienia – zgodnie z art. 395 k.c. strony mogą zastrzec, że jednej z nich lub obu
będzie przysługiwać w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo odstąpienia
wykonuje się poprzez oświadczenie złożone drugiej stronie.
Skutkiem odstąpienia od umowy jest to, iż umowa wygasa i dochodzi do stanu sprzed jej
zawarcia. Powoduje to także obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych. - Odstępne – zostało uregulowane w art. 396 k.c. i polega na zastrzeżeniu, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.
- Kara umowna – w celu zabezpieczenia zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) strony w umowie przedwstępnej mogą zastrzec karę umowną. Wówczas w umowie przedwstępnej strony określają, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, strona ta zapłaci drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę umowną.
Przedawnienie roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej
Należy pamiętać, iż zgodnie z kodeksem cywilnym, roszczenia z umowy przedwstępnej
przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Natomiast w sytuacji, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy
przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Przygotowała i opracowała: Angelika Rutkowska
Niniejsza treść nie stanowi porady prawnej, inwestycyjnej ani finansowej. Jest udostępniona wyłącznie w
celach informacyjnych oraz edukacyjnych.
